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2020 年 01 月 27 日 星期一
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物业实务

沈阳市物业费调整过程中应解决的问题

2016-05-30
2014年国家发改委下发《关于放开部分服务价格意见的通知》明确:非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务的价格将由执行政府指导价转变为市场调节价。进一步明确了物业服务的市场属性,因此物业费的调整必须遵循市场经济原则,用市场的手段来实现。

一、 物业费调整的必要性

1、2006-2015年十年间,中国的CPI年均增长率为2.87%,与此相应是能耗费、材料费等物业服务要素的费用成本在持续上涨,各项服务成本也随之水涨船高;

2、2006年沈阳市最低工资标准为550元,2016年沈阳市最低工资标准已经上涨到1530元,上涨了1.78倍;加之沈阳市社会平均工资标准亦由2006年的1650元上涨到目前的4715元,从业人员缴纳保险也在逐年上升。在物业管理行业,人工成本占据总成本的70%以上,人工成本的上涨导致物业服务成本的大幅增加。

3、在2012年10月24日下发沈政办发〔2012〕83号文件之前,进驻小区的物业公司大多数至今还执行原来的沈阳市物价局定价,如果仍然执行当时承诺的人员配置标准,相信这些企业现在基本都是亏的。物业公司一旦入不敷出,最可能的选择是通过压缩服务人员降低成本;服务质量大打折扣,致使业主利益受到侵害,业主与物业企业之间产生矛盾,形成恶性循环,严重影响小区的和谐、城市的稳定。

    为了确保小区业主利益不受损害,维护社区的和谐稳定,确保物业企业能够正常运转,合理上调物业费是最有效地解决问题的途径。

二、 物业费上调的可行性

1、随着中国人资产意识、消费意识的提高,越来越多的人们认识到:居住环境的低水平维持,房屋资产得不到正常修缮,公共设施不能及时养护,在构成生活品质下降和严重安全隐患的同时也加速业主资产的老化和减值,最大利益受损者还是业主。

2、2013年之后,即沈政办发〔2012〕83号文件正式执行之日起,沈阳市“大力推行市场化收费机制,物业服务收费价格通过招投标竞争机制形成,取消政府核定和收费许可证制度”,即新项目由市场形成物业费收费标准。因此造成了沈阳市物业收费形成机制事实上的双轨制。如何逐步并轨是摆在相关企业目前一道亟待破解的难题。

3、沈阳市部分已经成功调整物业费的企业或项目用事实证明了,广大业主对物业公司面临的困难是有一定的了解,也逐渐认识到好的物业服务是需要费用做保障的,但是触动到个人利益总是有些人心不甘情不愿。尽管不情愿,但对于其满意的物业公司,在晓之以理、动之以情的基础上,多数还是会投出赞成票的。

三、  物业费上调的法律依据

1、《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条第(四)款规定:业主大会“制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案”。

2、《物业管理条例》第十一条规定:有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

3、《物权法》第七十六条规定:有关共有和共同管理权利的其他重大事项。应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。(《业主大会和业主委员会指导规则》第二十九条、《物业管理条例》第十二条)。

4、《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条 业主大会会议也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人签名。

5、《业主大会和业主委员会指导规则》第二十六条 业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议。未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或者业主大会议事规则规定。

四、 物业费上调的基本流程

  1、业主大会是确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案的主体,物业服务内容、标准以及物业服务收费方案的调整应由业主大会决定。

  2、业主大会选聘的物业服务企业可以根据各物业服务项目的实际,依法启动与业主大会协商物业服务内容、标准以及物业服务收费方案的调整程序。

  3、物业服务费由业主大会与物业服务企业协商确定,物业服务费标准的调整经专有部分占建筑物总面积50%以上,且占总人数50%上的业主同意,即具有法律约束力。业主委员会应当执行业主大会决议,并与物业服务企业签订物业服务合同。

  4、物业服务企业应该以弥补物业服务成本为基础,以满足业主对物业服务的需求为依据,以实现业主感知价值最大化为目标,制定物业服务内容、标准以及物业服务费调整方案。

  5、物业服务企业制定物业服务内容、标准以及物业服务费调整方案,应首先与业主委员会沟通,征求其修改意见,达成共识。

  6、经物业服务企业与业主委员会达成共识的物业服务内容、标准以及物业服务费调整方案,应报请所在街道办事处(社区居委会)指导监督,并组织召开临时业主大会会议。

 7、街道办事处(社区居委会)在接到报告后7日内,应当召开包括业主委员会、物业服务企业在内的联席会议,决定是否启动召开业主大会会议程序。在确认无违反法律法规的前提下,街道办事处(社区居委会)应当指导业主委员会组织召开临时业主大会会议进行表决。

  8、业主委员会在街道办事处(社区居委会)指导下,组织业主召开临时业主大会会议就物业服务内容、标准以及物业服务费调整方案进行表决的,应当于会议召开前15日在物业管理区域内公示《关于召开业主大会会议的通知及物业服务内容、标准和物业服务费调整方案》。业主大会会议一般以书面表决的方式进行,表决票应当由业主委员会成员或业主大会授权物业服务企业工作人员发放和回收。

9、业主委员会应当在2名以上物业所在地的社区居委会工作人员的监督下统计表决结果,并于统计结束后将业主大会会议通知、物业服务内容、标准和物业服务费调整方案以及表决票等资料移交社区居委会存档保管。

10、表决票应当由业主本人填写。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主由其监护人填写。业主本人不能亲自填写的,可以委托他人填写,但受托人应当出具<业主大会会议表决票委托书》,并作为表决票的附件。

11、业主大会会议结束后,业主委员会应将《业主大会会议决议》及《物业服务合同》的主要内容在物业管理区域内显著位置公告7日,之后与物业服务企业签订正式的《物业服务合同》。

12、物业服务企业应当自《物业服务合同》签订之日起15日内,持《物业服务合同》到物业所在地区、县(市)房产主管部门备案。

13、区、县(市)房产主管部门受理物业服务企业报送的材料后,应在七个工作日内予以备案(注:不予备案,不影响《物业服务合同》的法律效力)。

五、 物业费上调的技巧

    要遵循实事求是、循序渐进、积极稳妥、逐步推进的原则。

1、实事求是晒账本。向业主公布费用收支明细,详细列出收入和支出的对比和缺口,充分说明上调的费用仅仅是维持正常运作的必需开支,而非增加企业的利润,即所谓晓之以理,以得到广大的支持。

2、循序渐进做好沟通、宣传工作。为使多数甚至是绝大多数业主同意上调物业费,要从获得业委会支持入手,多做沟通说服工作,做到动之以情,同时用物业人的优质服务感动业主,相信大多数业主是通情达理的。

3、制定积极稳妥地实施方案。公司层面要根据法律、法规要求,结合项目实际做好物业费上调顶层设计,例如:物业费上调多大幅度算是合理的,同时又能被业主所接受;可否多设计几个方案供业主选择;组织机构内部如何密切配合、上下联动;突发事件如何应急处置等等。总之,方案要积极稳妥便于实施。

4、要统一领导、逐步推进。一个项目的物业费上调是一个政策性极强的系统工程。

(1)公司要对项目调价进行统一领导,结合项目的实际进行有针对性地培训,从调价的程序、调价的方式方法、调价的操作流程等方面给予指导。各个专业要密切配合形成合力,不能推诿、看笑话,甚至当绊脚石。

(2)要扎扎实实逐步推进,在做好前期舆论宣传工作的基础上,适时启动上调物业费程序。扎扎实实按照业主大会程序履行告知义务,保证公示时间;要在社区、业委会监督指导下逐户走访划票,确保不弄虚作假;涉及代理人投票的要有授权委托手续;记票工作要在社区监督下,由业委会主持、有业主代表参加,最好进行全程摄像保存开票现场影像资料以备复查。及时将记票结果形成业主大会决议,并向全体业主公示。

六、物业费上调应注意的问题

1、优质服务是物业费上调的基础。一个项目是否启动或能否启动物业费上调的基础是业主的满意率,业主满意率高或者项目的收费率高,可以考虑启动上调物业费程序。反之,则不能启动上调物业费程序。因此,我们提出项目的收费率在95%以上,可以考虑启动上调物业费程序。否则,可能不但物业费没调成,反而被广大业主撵出在管项目,落得个“偷鸡不成蚀把米”的尴尬境地。

2、细节决定成败。物业费上调是触动利益的大事,招致部分人的反对是在所难免的,因此政策性极强,在整个过程中任何细节上的失误,都有可能酿成无法挽回的失败;甚至有丧失项目管理权的风险,要注重细节。例如:(1)弃权票的计票方式、未参与表决的业主其投票权数是否可以计入已表决的多数票(因《物权法》及相关的法律、法规强调的是双过半原则,这些票权问题不设计好,开票时事实上就变成了反对票或争议票,关键时刻直接影响调价的成败。);(2)业主大会如何授权物业公司协助社区、业委会走票(注:物业公司协助社区、业委会走票也是存在争议的焦点。有观点认为物业公司是利益相关方,不应参加走票;而我们认为恰恰因为物业公司是利益相关方,在与全体业主谈判调价的过程中,要亲自与业主沟通讲清调价的理由,及如何确保调价后为业主提供质价相符的服务);(3)必须做到保证物业费上调过程程序合法等一系列细节。

3、做好档案保管工作。要对启动物业费上调程序全过程的资料进行整理归档,包括全部的公告、物业公司的晒账单、涨价方案、业主大会决议及社区的确认函等等,以备业主日后的核查。

(作者:陈忠杰 沈阳万维物业服务有限公司董事长兼总经理)

 

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